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房交会上地产投资风头渐起

发布时间: 2016-08-24 13:51:30

来源: 贵阳楼市网

分类: 本地楼市

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在本届房交会上,除了安静买房子的刚需置业者们,腰包鼓鼓的投资客也是一道风景。这些或是从股票市场,或是从金融市场退出来的“豪客”基于对楼市的观察和判断,义无反顾地进入了不动产投资的市场。而精明的开发商也一反过去主推住宅的常态,拿出了更为丰富的投资产品,商铺、写字楼、公寓,各类产品应有尽有,那股从去年就开始燃烧的商业地产投资之火烧到了房交会。

看市场:稳步向上地产投资潜力大

2015年开始,商业地产开始火热,商铺、写字楼双双实现月销售过千,让低迷了数年的地产投资市场重燃活力。对于这一现象,不少业内人士认为,是股票、金融等投资市场的不景气,和国家相继出台降贷降准等利好讯息两方面的作用,让不动产投资重回投资者的视野。

“投资不动产,在全世界范围来说,都是比较稳妥和安全的投资方式,在国内,早些年市场过于火爆,提高了人们对于投资地产的期望值,然而随着这个投资回报回归正常,因为低于投资者的期望值,让这个市场在前几年一度低迷。”恒丰·贵阳中心的销售经理薛筱达来自台湾,有多年的房地产销售经验,对于国内外地产投资的发展和变化也颇有心得,他说,投资房地产的回报率在1%至2%是比较正常的,这也是目前世界上普遍的一个地产投资回报率,但是在国内,早些年,地产开发刚刚开始,处于一个迅猛上涨期的时候,地产投资的回报率远远高于这个数字,此后,金融和股票市场崛起,投资回报率也很容易就达到8%以上甚至更高,上涨的金融行业投资回报率和下滑回归正常值得地产投资回报率让不少投资者放弃了地产投资市场,造成了前几年的低迷。“不过,随着金融和股票市场投资回报率的不断降低和风险增大,经历了风风雨雨的投资客们又回头看到了更加稳定的不动产投资市场。”

而对于投资不动产的优势,薛筱达认为最大的优势就是在于风险低,“在国内,几乎所有的购房者都是投资者。”薛筱达说,在国外,200万买的房子,150万卖掉是很正常的,但是在国内,房产亏本卖几乎是不可能的,“100万买的房子,计算贷款利率以后,至少要120万卖掉才不亏,没有任何人愿意亏本卖掉房子。”薛筱达说,基于这样的心理,几乎所有国人都不会愿意房地产行业降价,也从投资者方面保证了不动产的稳定增值。

看产品:各有优势量力而为

业内对于地产投资的回报率一般分为租金回报和买卖回报来计算,而计算产品投资是否划算,主要是靠计算买卖回报。

而不同的投资产品在这两个回报计算长,也不相同,对于投资者而言,购买什么产品回报最高呢?业内人士认为,没有最好,只有合适,投资地产应该量力而为。

“商铺一定是地产投资中回报率最高的,不论是出租还是买卖,都会有不错的回报率,但是其总价高,风险大,投资写字楼和公寓,总价虽然相对较低,但是回报率相比商铺也会低,而住宅,各方面就更低一些,这是阶梯式的。”从事不动产销售和代理多年的中介公司彭经理告诉记者,收益肯定是与门槛和风险成正比的。

行话说一铺养三代,一直以来商铺的投资回报率有目共睹,但是就这个产品而言,也是“一分钱一分货”,位置优人流量大的地段的沿街商铺,单价动辄数万元。

“去年,曾有花果园的沿街商铺销售单价过十万,这样的商铺一般市民也是买不起的。”彭经理说,单价过十万可能是特例,但是商铺产品确实很多元化,单价从8000元/平方米到60000元/平方米都有,贵的商铺出租率和租金价格自然高,但是不是每个人都买得起,切不能因为一味追求高的回报率,而购买超过自己承担能力的商铺,因为如果一旦有出租空挡,可能会造成难以还贷,增加投资风险。

“同样的道理,也适用于写字楼、商铺和住宅投资,我们一般认为,投资不动产,回报率还是比较稳定的,因此,只要在自己的能力范围内进行投资,就是合理的。”彭经理说。

看前景:配套细节决定升值空间

即便普遍的投资回报率相当,但是同样的产品选择不同的项目,也会造成投资回报率的差异化,这就是人们所说的“眼光”问题,其实在业内,对于如何选择对的项目,也有不少的标准。

“一看大环境,商铺产品看的是人流量,人流量集中的地方,商铺自然好租,写字楼看的是项目定位,如果有政策支持和招商引资的优惠,那么这个区域的写字楼必定有前途,公寓产品看的是交通位置,住宅产品则是看小区配套。”彭经理向记者透露了一些投资的“小秘诀”,他说,从整体来说,先要弄清楚项目的定位,比如贵州金融城定位的是高端商务区,那么商铺、写字楼绝对值得投资,而美的·林城时代和恒大金阳新世界这样的交通配套好,教育配套好的项目,住宅产品不愁租也不愁卖值得关注,而北大资源梦想城这样毗邻高铁站的产品,公寓产品前景一定不错,“项目的定位,决定了未来项目的发展,人流会根据项目未来的发展,自动划分,什么样的人流对应什么样的产品。”彭经理说,投资地产不是小事,投资者一定要搞清楚自己的投资方向,才不会在选择的时候,两眼一抹黑。

在采访中,记者还发现,现在的投资客也是越来越精明,除了关注大的项目配套,如交通、教育、商业等,对于一些小事也很“吹毛求疵”,一位关大姐在购买住宅的时候,甚至对于小区的物业,配电情况和自来水管网情况也要摸得很清楚,“我买房是用于出租的,这些基础设施的配套,决定了未来房子的增值和保值,当然也搞得很清楚。”而关大姐的看法,彭经理也很认同,“地产投资不同于其他投资方式,不动产是未来几十年不会变的一项投资,投资前越清楚,后期越省心。”彭经理总结说,整体而言,配套环境和细节绝对是不动产保值的重要因素,值得关心。

责任编辑: zyh

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