房地产市场处于调整期 面临行业升级转型和消化库存挑战

中国房地产市场历经30年变迁，这期间见证了中国社会政治经济的复兴，见证了中国规模巨大的城市化发展浪潮。商品房销售市场自启动以来，经历了初次置业和改善型换房的爆发潮。在持续长时间的繁荣之后，房地产市场在近两年开始处于调整期，正面临着行业的升级转型和消化库存的巨大挑战。

2015年，中国正式终结独生子女政策、宣告二孩松绑，也意味着中国社会将迎来“二孩家庭”结构，在强大的内在需求刺激推动下，中国房地产市场迎来了改善型换房的大潮，楼市即将开启“换房2.0”的新纪元。二孩到来掀起了换房热潮，市场一片火热，在持续火热的状态下，政府开始陆续出台限购政策，市场出现了一定程度的下滑。而贵阳作为近年经济持续快速发展的城市，其市场的走向到底是跟随全国大流还是独树一帜?购房者的购房趋势有没有发生转变?2017年房地产市场将何去何从?房地产开发商又将怎样应对当前的挑战与机遇呢?带着这些问题腾讯房产采访了中铁置业贵州公司副总经理刘力。

中铁置业贵州公司副总经理刘力

腾讯房产：您好!刘总，非常感谢您在百忙之中接受腾讯房产的采访。2016年已经过去，楼市的整体状况可以用冷热不均来概括，从贵阳的销售数据来看，贵阳也出现了这样的情况，那你认为是什么原因导致的市场冷热不均?市场会延续这样的发展状况吗?

刘力：我觉得严格意义上不能用“冷热不均”来界定贵阳市场的多元化。从各个板块市场整体开发及供应的结构性问题，导致一种情况出现：从单一的销售数据表现来看，高低差异较大。客观来说，例如在两城区，随着花果园(资料 论坛 图库)等一些大盘逐步进入尾声，本身区域的开发和供应的量相对较小，所以导致今年的成交数量相较于其他版块来说会低一些，但是并不能否认两城区旺盛的需求还是非常强烈的。今年在所有的区域版块市场中，观山湖区的版块是表现最好的，这是因为城市价值的显现，包括交通价值的强化以及适宜人居环境的成熟，多方面的客观因素推高区域版块的价值，再加上观山湖区多年以来都是房地产开发的热点，本身的供应和需求是一种“双高”的态势，所以观山湖区会在所谓“冷热不均”的一枝独秀中表现得强烈一点。

腾讯房产：从今年的数据可以看出，二孩开放对于改善型换房起到了一定的助推作用，那贵阳市场是不是已经成为了改善型住宅的天下?刚需还能瓜分市场份额吗?

刘力：从2016年的销售数据来看，包括从我们在一线实际营销的反馈来看，改善型住房的需求确实是明显高于刚需住房，但是并不代表刚需住房没有需求或者因为二胎政策导致需求量减少，而是因为现在贵阳楼市的回暖以及相关购房政策包括贵阳市房价的平稳，会导致对于生活住宅性改善的实现的可能性远远高于北京、上海、广州、深圳。在这样一种良好、趋力的置业安家的条件之下，贵阳市市民普遍会选择改善型住房，这是第一个方面;第二个方面，贵阳市开始进入房地产的2.0版本，在需求上的2.0版本，也就是我们所说的改善型需求，因为房地产市场需求总体上应该是以从无到有，从有到好的变化过程，所以这也是城市幸福指数的一种表现。

腾讯房产：随着购房者经济的改善以及市场的多元化，导致了现在的房地产市场主要以购房者需求为主，那你觉得未来房地产的发展方向是什么?购房者需要的“好”房子到底是什么样的?

刘力：我个人认为中国的房地产包括贵阳的房地产其实已经发展将近二十多年的历程，我们已经开始非常深刻的感觉到房地产行业将会从1.0的开发版本转向2.0的内容版本，从原来单一的建设房屋，到现在为我们的社区、居民提供更多的生活内容，包括商业、公共配套、健身、娱乐、教育，从这样一个方向开始进入房地产的内容构建时代。

腾讯房产：房地产市场已经跨入了白银时代，那中铁置业贵州公司在如此强劲的竞争中有着什么样的优势呢?

刘力：结合我刚才回答的上一个问题，我认为中铁置业贵州公司在社区生活内容的构建上有非常强大的优势。因为中铁置业在贵州的运作都是大体量规模的综合性社区，在综合社区中我们格外注重对生活的配套、生活氛围的营造，包括生活商业的服务，我觉得这一块作为一个成熟的社区生活圈这样一个概念来说，中铁置业集团在贵州是具备优势的。

腾讯房产：2017年已经到来，您认为新的一年房地产市场将会何去何从?您对于市场有着怎样的预期呢?

刘力：我认为2017年市场会是一种显而易见的格局。原来我们会说贵阳从量价齐升到量增价跌，但我认为在2017年会出现量跌价涨的态势，而这种态势现在已经非常显现了。也就是说，贵阳因为城市的发展，使宜居生活环境的打造在今后的价值会明显的反映在房地产的价格上。因此我在2017年，贵阳市一直以来比较受压抑的价格将会在今年有一个非常好的表现和释放。