政府和企业主导房地产模式到尽头

在网易经济学家年会上，中国城市和小城镇改革发展中心李铁主任表示：互联网已经和人类生活的各个方面紧密结合在一起了，不应该再把房地产一家作为发展的主体，要结合所有的行业实现跨界融合，使房屋建设、社区发展更加智慧化，这是互联网能够做到的。他说

城镇化给房地产发展带来很好预期

20世纪末，城镇化政策的提出解决了中国工业制成品严重过剩的经济现象。当时的有关的研究报告中说：“如果能够让两三亿人口进入城镇，每年就是8000万户，需要8000万套房子，意味着至少就是8000万套彩电、冰箱、洗衣机的刚性需求。”现在，工业制成品严重库存的时代过去了，可是另一个问题出现了，中国正面临着房地产库存急剧加大，而房地产库存和工业制成品库存又有着根本性的区别。

面对着房产库存如此之大，未来中国的房地产是否还应该发展呢?从城镇化的概念来讲，是应该发展的，并且还有着很大的发展前景。首先，仅从数据上来算，经济增长速度每年约有0.6~8个百分点的速度下滑，意味着每年约有5400万人口要进入城市，存量人口中，没有户籍的城镇人口是2.5亿，城镇间的流动人口是8000万，存量的流动性人口就是3.3亿，截至到2020年每年还会增加超过1000万的流动人口，意味着未来将有四亿人口会产生新的住房需求，这是一个动态变化的数据。其次，目前，中国每人平均住宅面积约35平米，这个面积数也是会发生变化的，人们从农村进入城市以后，农村住房的面积恐怕就会被抵消或是不复存在了。而城市建设由于城镇间的变化、流动人口的变化，也会产生新的刚性需求，所以，未来房地产发展还是有很好预期的。

四方面原因导致房地产行业急剧扩张

中国房地产行业急剧扩张导致了大量库存，主要有以下四方面原因：

第一，中国的房地产不仅仅是企业推动的，而是有强大的政府力量在参与推动。任何一个商品、制成品的库存很少有政府作用夹在其中，但是房地产则不然，经济学中利益主体的动机、企业家的动机可以推动经济增长，但是房地产还有另一个利益主体，就是地方政府。地方政府对土地财政的热切需求强烈地推动了房地产的发展。企业家和政府的推动使得我们把原来可能的仅仅由企业推动的周期性波动给无限放大了，大到所有的经济都出现了所谓断崖式的下滑。为什么会出现如此强烈的政府参与情况呢?这与中国的土地制度有关。中国有两种土地所有制，分为国有和集体土地所有制度，在进入城镇开发和建设的过程中，政府的作用占主导性和决定性地位。政府通过规划，或者任何一种方式，低价把农村的集体土地转变成国有土地，这一大块儿丰厚的利润不仅仅通过土地出让金进入政府的手里，也进到企业家、消费者手里。利用现有的土地制度，实际上拿的是农民的钱。但是，在国外就不会出现这种情况，外国的房地产商想拿块农民的地是非常之困难的，可以拿到几十万平米的土地规模来开发房地产的情况，只有中国政府和地方政府能做得到，因此，国外也没有类似中国这么大的房地产开发商。例如，美国前500强的企业看不到多少是房地产商，日本的大企业中房地产(000736,股吧)商也是占极少数的。因此，中国的土地制度是导致房地产急剧扩张的非常重要的原因。

第二，中国的行政管理体制对于房地产的推动作用是显而易见的。中国的行政管理体制和国外不一样，大量的地方官员要在三到五年较短的任期内解决地方经济的发展，类似投资增长、基础设施建设等等一系列问题，唯一可以动用的财源就是土地出让金，而土地出让金不通过房地产根本没法实现，这也是我们国家行政管理上非常重要的特点。

第三，房地产承担了太多功能，导致扩张加剧。首先，通过土地出让来实现房地产的开发，承担了政府的财政功能，地方政府50%左右的预算外资金来自于房地产，基础设施投入最大的来源也来自于房地产。其次，房地产承担了投资的功能。人们愿意买房子，因为房子在一段时间内是最稳定的投资品，且买房子没有房屋税，相比于钱放在银行里还要保值增值。最后，房产也具备了一定的金融功能，无论是地方政府，还是投资者，都可以把土地的预期作为抵押去获得贷款。虽然现在地方土地出让金取消了，但是通过房地产，通过土地出让的预期来实现杠杆作用，依然可以解决基础设施建设资金的来源问题。

第四，投机者促进了房地产的急速扩张。中国人有投机的心理，把钱投到房地产上，所获得的利润回报远远超过了对其他行业的投资。比如，20世纪80年代，乡镇企业在长三角、珠三角一带发展非常迅速，这些企业来源于小小的作坊，作坊工业是形成中国现代化大工业最重要的基础。现在，已经很少有人去搞小作坊的工业企业了，大量形成小作坊的最繁荣的地方是温州(楼盘)，可是温州也有着最著名的炒房团，一个小作坊每年雇十几个工人所形成的利润也不过几十万，炒一套房子几个月的时间内就可能带来几十万，甚至上百万的利润。

中国房地产发展存在的四个问题

第一，地方政府通过短期的土地出让收益形成的投资效力严重低下，导致整个房地产出现了严重的生产过剩。房地产过度的发展模式虽然带来了城市的繁荣，但是也带来了一系列的问题。政府的主观性短期投资效力太低，会造成大量的资源浪费。比如，唐山(楼盘)的曹妃甸生态群，鄂尔多斯(楼盘)的“鬼城”，还有很多大的开发区，都出现了土地大量闲置的状况，虽然大量基础设施已经设置，上千亿的投资也投进去了，却依然只能在那里闲置。而没有这些土地出让，没有房地产形式利润的出现，对于消费、投资都是无处得见的。如果土地出让金的资源已经枯竭，没有定期土地出让目标，下一轮发展动力来自于何方呢?我们希望金融、外资来推动基础设施增长的这个资金来源问题也无法得到解决。

第二，服务业发展受到了严重的影响。通过大规模的房地产形成“大院式”的城市模式，不能给服务业留下足够的发展空间。我们曾经比较过一个县城和一个新区的服务业营业网点数量，发现新区只占有县城几分之一的网点数量，因为只有买房、租赁住房很高的条件下才可以得到服务业的经营。同时，以房地产发展为主导的新城模式包容性极差，对传统服务业产生了极大的约束。

第三，城市成本过高，二线以下城市基本都是大花园式的城市，大马路、大景观、大绿化隔离带，这些都是开发商为了卖房子所设立的视觉发展途径。但是房子卖不出去了，土地出让金没有了，这个城市的维护成本也就无人负责了。

第四，实体经济发展受到严重的遏制。炒房给人们带来的收益不但快速而且收益巨大，相比较之下，已很少有人去选择搞实体经济了。

解决房地产发展问题的五个方面

房地产的发展虽然有很好的预期，但是现在面临着严峻的挑战，政府和企业多重力量共同推动房地产主导的产业发展模式应该已走到尽头。我认为应从以下五个方面来解决这个问题：

第一，应斩断政府这个闸门。政府不应该再去参与房地产的开发，不要把自己的目标过度追逐于短期利益之上。

第二，土地制度应该进行改革。从农村集体土地所有制上应该同等的参与实际开发，另一方面再对房地产商实行约束，加大建设成本来降低地产商的投资与投机行为。

第三，实行房地产税收的政策调节，这样可以解决政府的一部分财政来源。同时，也要调整城市发展模式来改变现有的城市粗放型发展路径。

第四，房地产的转型，目前，地产商只针对于高收入人群的需求而采取更注重形态的房地产发展模式已面临严峻挑战，应该把更多的关注目标转回中低收入人群的住房建设上。房地产发展的空间也可以从中心城市向郊区转移，政府应该把基础设施目标重点放在轨道交通建设上。

第五，调整产业结构，把房地产这种一花独放的模式更多地转化为实体经济创新发展模式。比如，房地产可以与互联网紧密结合。目前，互联网已经和人类的生活紧密结合在一起，不应再把房地产一家作为发展的主体，要结合所有的行业实现跨界综合，使房屋建设、社区发展更加智慧化，这是互联网能做够到的。如果我们推动了互联网、IT等产业和房地产的完美融合，用“互联网+”来带动实体经济，那么，从新的角度促进房地产转型将迎来行业的远大前景。