新型社区 物业不干了怎么办？ 业委会聘用经理接班

小区规模太小、长期亏损是导致物业公司当“甩手掌柜”或者不愿接盘的重要原因。但眼下，一种新型的自治模式在申城悄然诞生，成为业委会自治管理的样本。经过居委会和业委会的努力，位于申江路上的申江名邸成为没有物业公司，聘用职业经理人管理小区的新型社区。

小区规模太小、长期亏损是导致物业公司当“甩手掌柜”或者不愿接盘的重要原因。针对这类小区，眼下，一种新型的自治模式开始在申城悄然流行开来，成为业委会自治管理的样本。

10年前，位于申江路上的申江名邸曾是获得建筑设计奖的高档别墅小区，但2014年却被之前的物业公司无情“抛盘”，眼看着小区面临无人管理的混乱。经过居委和业委会的努力，该小区成为没有物业公司，聘用职业经理人管理小区的新型社区。

原物业甩手不管 业委会开始自治

没有物业公司，小区如何管理呢?带着满小区仍有保安守卫在门口，也有保洁人员，似乎和普通的小区并没有区别。

来到物业办公室，高行镇东力新村居委会党支部书记周丽明吐露了事情的来龙去脉。原来，申江名邸原本有一家物业公司，但管理不尽如人意。这些年来，小区门口的桥下堆放了很多垃圾，无人清理，小区的设备坏了无人维修，绿化管理也差强人意。2014年，浦房物业正式发函表示要“抛盘”。

“申江名邸有150户人家，分东区和西区，其中联体别墅的业主有100户，独栋别墅的有50户。因为户数少，管理成本比较高，物业公司因为收支不平衡，不打算继续做下去了。”周书记透露说，一开始提出自治的概念时，遭到了部分业主的反对，他们和业委会的几位成员一直在做业主的思想工作。“当年，这一做法可以说是开了先河，没有任何经验可以借鉴，我们只能摸着石头过河。”

从2014年4月份开始，该小区就开始脱离物业公司，处于自治状态。一名姓李的热心业主撰写了厚厚的一本自治章程，在业主大会上高票通过。经过居委和业委会的反复沟通，最终业主们同意不请物业公司，采取小区自治模式。

想要自治，第一个面临的问题就是物业费要涨价。新当选的业委会主任张露堂介绍说，该小区都是私人停车库，不像其他小区可以征收公共收益，小区的物业费也近10年没有调整过，说要涨价很多人表示质疑。“经过核算，我们发现小区原来的物业费是130万/年，涨价后是190万/年。我们和业主说，如果像以前那样，采取请物业公司的做法则物业费至少要涨50~60%，我们找了好几家物业公司，报价都非常高，几乎没公司愿意接盘。但采取自治的方式，只要在现有的物业费上涨价35%，就能摊平物业管理成本。这样的说法获得了很多业主的支持。”

其次，小区可以没有物业公司，但不能没有“管家”。为此，业委会决定要请一位职业经理人管理小区。通过公开招聘，刚刚退休、有16年从事物业管理工作经验的窦照华受聘成为小区物业经理。

回忆受聘的经历，窦经理自己都觉得很“神奇”。“我退休后正好没事，在网上挂了简历，申江名邸离我家不远。我就过来了。这个小区的模式，我从来没听说过，一开始也有顾虑。当时，前业委会主任焦主任一直给我打电话。”

业主主动垫资 流程公开透明

张露堂告诉记者，想要实现完全的自治管理，谈何容易。自从“脱管”后，小区需要一笔钱聘请保洁、保安、维修等人员。有热心业主甚至垫付了一笔钱用于前期的支出。

作为职业经理人，窦经理也面临了新的挑战，主要问题就是没有公共收益，只能在收到的物业费里“螺蛳壳里做道场”。一开始，业主并不理解这一变化，还是把她看成是物业公司派来的人。

为了维持小区正常的开支，及时收缴物业费也成了窦经理工作的重点。为此，她没少费心思，如上门打亲情战，尽量解决居民的困难。“我记得2014年年底我们的物业费收缴率是100%。对于空关房子的业主，只要他们回来，我就会不厌其烦地和他们灌输自治管理的理念。有的业主会询问我是哪家物业公司的，我和他们申明我不是物业公司的人，收缴物业费绝非是为了盈利，这笔钱全部是用于小区运营的，没了物业费，小区就会再度处于无人管的无序状态，用真诚去感化他们。”窦经理介绍说。

为了打消业主的疑虑，窦经理采取了公开制，即每笔费用都有账可查，通过微信服务平台将报表及时公示。有的业主在国外，通过微信也能实时看到明细账。

以前，窦经理只要对供职的集团负责，入职后，窦经理则接受双重管理，她负责招聘保洁和保安。她打了一个比方，“业委会的角色相当于是董事会，我则是职业经理人，招聘一个团队来运营小区这个企业。我对业委会负责，同时也对业主负责，相当于是小区的大管家。”

平时在具体操作时，遇到大事情，窦经理要向业委会报告，得到批示，业委会需要提请业主大会获得授权。小区的每笔钱的收支，她都非常清楚。若要动用大钱，则由业委会讨论审批合理性后再落实。

到了年底满意度考核时，经过民主测评，窦经理获得了96分的高分，得到了众人的一致认可。窦经理告诉记者，想要把一个小区运营好，不能藏有任何私心。

“采取我们的模式后，感觉比普通的物业公司人手更精简，工作更高效了。”窦经理介绍说，原本管理该小区物业公司需要5名工作人员，现在则精简到3人。在小区里待了两年，业主对这位职业经理人的工作非常认可，其间也有公司想挖窦经理，但被她婉拒了。

从一个上海(楼盘)知名的高档社区到脏乱差小区，这些年，业主们眼睁睁看着家园变得越来越差。张主任告诉记者，实施自治管理后，小区的环境在逐渐恢复中，收上来的物业费除去必须的人工费外，当年还剩余了40万，其中有10~20万用于维修。经过精打细算，运用了剩余的物业费后，家门口的50吨垃圾被清理走了。小区门口的公共道路上不再乱停社会车辆了，一度瘫痪的安防设备也重新运转起来，小区绿化亦开始有了起色。

窦经理说，完全把小区管理理顺花费了一段时间，摸索了很久。其实，一开始她也有所动摇。起初，微信平台能收到很多反馈，质疑声频频，现在平台没了声音，一切步入正轨。

[专家点评]

要把小区的事当做自己的事

对于自治小区的诞生，长期关心小区自治的上海政法学院教授张林龙的看法是，针对部分小区，自治模式比物业公司更具有优势。“自治后，业主会把小区的事真正看做是自己的事，小区比较容易运营得好，但物业公司作为商业机构，更多考虑盈利模式，因此在收缴物业管理费上有点困难，矛盾也比较多。”

张教授指出，很多物业公司做不长，为了实现利益最大化，有的合同一到期就“抛盘”。对于小区而言，每换一家物业公司，则面临管理费上涨的现象，业主意见很大。相较而言，自治模式能充分发挥业主的主观能动性。

但张教授也提醒说，参与业委会选举的有两类人，一种是愿意出来为大家服务的，但也不排除想通过入主业委会捞好处的。如果是后者，效果会适得其反。这就要求居委会、业主睁大眼睛选好业委会，甄选有公信力的、没有私心的业委会成员。

“对于自治的小区而言，要尽可能做到收支账目透明公开。譬如有的小区要涨物业管理费，但只要足够公开，说明是因为人力成本上去了，需要涨价，居民也能理解。现在很多矛盾就是因为不透明引发的。我前一阵子得知一个小区，物业管理费几年亏了几十万，后来一查，物业公司经理从来不上班，每个月却有七八千的高薪。其实，一旦收支公开，工作效率提高了，会形成良性循环。”

民进上海市委人口资源环境委员会副主任、徐汇区政协委员、高级经济师施蔷生介绍说，中国著名社会学家于建嵘曾在北京(楼盘)、深圳(楼盘)试点“超级社区”，提出把线上线下结合起来，商店、物业等整合起来，并遴选“社区长”，把社会组织纳入社区，进行点对点的服务，开展社区自治，这一模式值得探索。