楼市调控升级：13城出台“限卖”政策

13日，成都市出台《关于进一步加强房地产市场及住房信贷业务风险管理的通知》。通知主要从约束房地产企业以及收紧信贷、二手房转让等方面入手，其中特别指出，自即日起在成都市住房限购区域内新购买的住房，须取得不动产权证满3年后方可转让。据悉，这已经是全国第13地把楼市调控从“限购”升级到了“限卖”。

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据统计，成都是继厦门、福州、青岛、杭州、广州、珠海、惠州、扬州、常州、长乐、启东、保定白沟新城之后第13个出台楼市“限卖”政策的城市。此前，厦门、福州等地规定新购买住房的，需取得产权证后满两年方可上市交易。该举措引发了各地的效仿。近日，保定白沟新城也出台了“限卖”规定，非本地户籍家庭在该区限购新建住宅或二手房一套，且首付款比例不低于40%，该房产自登记之日起五年内不得转让。

中原地产首席分析师张大伟认为，“限卖”正成为当前各地楼市调控的新思路，也成为本轮从3月开始的全国多城市调控的新特点。预计未来将有更多的城市会执行这一新调控措施。一定年限限制转让，可以有效地降低投机行为。在过去一年多很多炒房客获利丰厚，“限卖”政策将严厉打击这些短期炒房客。

去年个人房贷增加了46.8%

据《21世纪经济报道》报道 根据同花顺数据统计，目前房贷的不良平均水平在0.29%左右。以房贷规模最大的建行为例，2016年其房贷的不良贷款率仅为0.28%，不仅远低于全行1.52%的不良率，在所有贷款的不良率中也是最低的。

据央行公布的数据，2016年全年全国人民币贷款增加12.65万亿元，其中，以个人住房按揭贷款为主的住户部门中长期贷款增加5.68万亿元，占比达到45%，相比2015年增加的3.87万亿，上涨了46.8%。

而记者根据2016年年报数据统计发现，五大行成为放个人房贷的主力部门，占个人住房贷款比例高达70%。

市场规模万亿元

新租房时代即将来临

据《工人日报》报道“房子是用来住的，不是用来炒的。”2017年春节过后，全国数十个城市相继出台更为严厉的限购限贷政策，“买改租”之风日盛。一直以来交易市场是房地产市场的主角，而如今在政策支持以及社会发展的变化之下，“炒房”、“卖房”的主赛道悄然转换，一个新兴的租房时代将来临。

“未来3~5年，中国将有约2亿人进入租房市场，租金规模将超过1.5万亿元人民币，中国未来的租房市场空间巨大。”链家研究院院长杨现领在2016年《租赁崛起》报告分享会上表示。该报告更是预测，未来10年，我国租房市场租金交易额将接近3万亿元，租赁人口近2.3亿人;到2030年，租金交易额将达4.6万亿元，租赁人口达到2.7亿人，一线城市租金交易额将超万亿元。

45城调控加码,炒房客真怕了?

自2016年“9·30”政策以来，全国已有45个以上城市出台了各种房地产调控政策140余次，封堵投资客炒房。目前来看，多个城市房价报价指数下滑，北京报价指数从88%高位直线下滑，跌至目前的54%;二线城市中，天津、珠海报价指数的下滑比较明显。

不得不说，这一轮调控非常严，11个城市出台一轮，12个城市出台三轮，14个城市出台三轮以上。而且，上一轮调控集中在一线城市，这一轮则有越来越多的三、四线城市纳入调控范围。而目前从效果来看，楼市已经出现降温迹象。一时间，很多炒房客也怕了，只能偃旗息鼓。

其实，此番调控之后，业内很多人士对楼市降温还是比较有信心;房子的价值逐渐在回归“用来住的”，而不是“用来炒的”。

即使如此，有些人还是比较担心，调控一段时间后，经济趋缓，房子库存问题严重，是不是各地又要放开限购、限贷?炒房客会不会卷土重来?楼市岂不是又会出现周期性调控?这些问题的答案很明显，但其实并不重要。重要的是，房价的周期性调控本来就不是市场经济该有的现象。而从长远来看，在周期性调控之外，市场经济更需要谋求建立长期有效的市场交易体系。

也正因此，在历经45城楼市调控加码之后，迫在眉睫的是建立土地的市场化体制。事实证明，由地方政府完全掌控的供地机制，不能对价格信号做出快速反应。

除了土地、税收等方面的改革，其他的市场体制也应该尽快建立。真正实现“房子是用来住的，不是用来炒的”，必须改变从需求端来做周期性调控的机制，而建立市场化的房子供给体制。如此，自住需求、改善型需求才不会被误伤。并且，从供给端来改革，不恰好是供给侧结构性改革的应有之义吗?