新政后京城八成房贷为首次贷

5月9日，中国社会科学院城市发展与环境研究所等机构发布《房地产蓝皮书：中国房地产发展报告(2017)》(以下简称“蓝皮书”)。对于各界关注的商品房方面，从商品房市场销售情况来看，2017年增速回落，价格走势相对平稳。

2017年商品房销售面积与销售额增速比2016年双双回落，降幅分别为10个百分点和20个百分点，预计商品房均价增速由2016年的10%会下降到2017年增长不超过1%。房地产市场价格的平稳也将有利于宏观经济的平稳运行。

对于2017年的商品房住宅市场，蓝皮书认为，货币政策保持“稳健中性”，房地产调控政策致力于促进市场平稳健康发展，住房市场库存消化压力减小，由宏观基本面因素决定的中长期住房需求增长趋于放缓。

具体到需求方面，蓝皮书指出，从住房需求的宏观影响因素来看，虽然宏观基本面因素总体依然向好，但经济增长和收入增长的放缓以及部分人口结构指标的逆向变化预示着中长期住房需求增长趋于放缓。

再从经济因素来看，据蓝皮书分析，2011年以来我国经济增速持续下行;2013年以来城镇居民人均可支配收入增速

3月17日开始，北京地区密集出台系列房地产市场调控措施。数据显示，调控政策效果明显。昨天，北京银监局发布的监测数据显示，4月第二周至第四周，北京市个人住房贷款审批数量分别为4456笔、3944笔、3188笔，周环比连续下降，其中第三周、第四周周环比分别下降11.5%、19.2%。这三周累计发放的11588笔个人住房贷款总金额是153.28亿元，周均环比下降20%。其中11.85亿元为“3·17”新政实施后完成网签的房贷，有9.76亿元为首套房首次贷款，占比达到82.4%，政策落地效果明显。

梳理发现，这轮调控中，北京的不少政策与信贷有关。比如，开始实施认房又认贷及贷款记录，无论有房还是有过贷款记录均会影响到在京购买住宅的贷款成数。离婚一年以内的房贷申请人，即便购房人在办理离婚过程中已经将名下房产归于另一方，且无贷款记录，依然将被视为二套房。

其次，大幅提高二套房首付比例。购买普通自住房的首付款比例不低于60%，购买非普通自住房的首付款比例不低于80%。

此外，北京地区各银行也普遍提高房贷利率。五一之后，多家银行首套贷款利率提升到基准利率;二套房贷利率从原来的1.1倍提高至1.2倍。贷款最长期限从30年变为25年。

在这样的严格调控下，很多以前能想办法享受首套房贷利率的家庭现在只能按二套房贷申请，首付款资金需要大幅增加数百万，月供的增加也相当明显。在这样的压力下，不少家庭只能放弃购房。

与银监局发布的贷款数据一致，北京二手房签约已经开始全面下行。“3·17调控”后的市场影响逐渐传递到网签数据上。“3·17”政策执行一个多月来，市场全面降温，成交量跌幅超过了7成。

分析 买方市场迹象逐渐出现

中原地产首席分析师张大伟分析认为，3月开始的这一轮楼市调控的主要政策就是恢复认房又认贷，各地楼市快速降温，市场成交退烧后，房地产信贷收紧逐渐使得市场成交继续回落。各地楼市调控的原则基本都是打击投资，抑制改善，保护刚需，市场信贷发放比例中首套房比例明显上升。

从银行的资金情况看，最近资金成本明显上涨，房地产调控政策持续收紧，这种情况下，信贷继续从过去的首套房95折收紧是趋势也是必然，北京各种调控下，房价出现调整的可能性大涨，这种情况下，银行对抵押品的风险意识将提高，各家银行预计后续将继续收紧房地产的额度与提高房地产贷款的价格。

值得注意的是，市场最关心的房价目前并没有明显下降。张大伟称，当下的买卖双方还在博弈过程中，除个别置换客户急售降价外，大部分价格处于平稳状态。市场的价格波动主要体现了前期高报价项目，回归正常。市场也从过去的完全卖方市场回归到现在的逐渐出现买方市场迹象。整体看，2017年房地产市场进入调整期已经明确。从房价变动的角度看，当下市场也逐渐会在2季度-3季度出现明显的价格调整。

持续减小。从人口结构来看，我国人口抚养比自2011年由降转升，2014年和2015年上升速度增加;2014年以来结婚对数持续加速下降，2014年和2015年分别比上年减少约40万对和80万对。

基于上述因素，蓝皮书预测，与宏观基本面因素决定的中长期住房需求增长放缓趋势相比较，我们认为当前的销售规模难以持续。综合商品住宅销售面积预测模型和对中长期住房需求的估计，预计2017年商品住宅销售面积将出现5%~10%的负增长。