遇到购房纠纷 维权去哪儿

房子，作为普通百姓购买的大件，关系到消费者的安居问题。然而，就是这一牵扯众多家庭精力的房地产业，却是出现消费纠纷最严重的行业之一。

房子，作为普通百姓购买的大件，关系到消费者的安居问题。然而，就是这一牵扯众多家庭精力的房地产业，却是出现消费纠纷最严重的行业之一。为何房地产成为投诉的重灾区?哪些问题容易成为矛盾点?购房者该如何维权，并提前避免纠纷的发生?在315来临之际，燕赵都市报的特别报道，将邀请河北省消费者协 会房地产行业分会的专家以及法律知名人士，来为购房者支招。

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消费者投诉的“重灾区”

张彦峰认为，我省关于房产纠纷的投诉并不少，并且随着近几年投诉渠道的增加，越来越多。根据河北省消费者协会房地产行业分会的数据显示，根据年 度投诉情况的梳理，房产纠纷的投诉问题有：商品房质量问题、五证不全、虚假宣传、合同欺诈、私改户型、延迟交房、面积不符、定金不退、合同纠纷、物业纠 纷、中介纠纷、产权证难办理、违约金不给等。一连串的问题，足以令购房者无力招架。

由于涉及房地产的法律条文较多，涉及问题面广，购房者又普遍存在法律意识淡薄，法律知识缺乏的问题，所以在遇到房产纠纷问题时，大多显得比较被 动。“房屋质量问题不同情况有不同的解决方式，在现实中很多购房者在发现商品房质量问题后不知如何处理，有的对一般质量问题提出巨额索赔甚至要求退房，结 果是输了官司又赔钱;有的委曲求全，草草办理了收房手续，入住后才发现房屋主体结构有严重质量缺陷。很多购房者对房地产法律知识不太了解，最好邀请专业的 律师，帮您根据其性质和严重程度依法提出合理的索赔要求，通过法律程序妥善加以解决。

缘何问题频出?

“一旦房产纠纷产生，便非常难缠。”张彦峰在长期解决购房者与开发企业纠纷时有着这样的感触。“购房问题之所以难解决，与房屋本身标的物大，矛 盾产生后对抗性强有关，同时也与开发企业的自身问题有很大关系。”张彦峰分析，大多房产纠纷出现时，与房屋手续不全有关，而手续问题，牵扯面比较广，解决 起来并不容易。虽然维权是个漫长的过程，但张彦峰发现，目前购房者维权的意识越来越强，接受的投诉也逐渐增加。“2013年全省接受房产投诉300余 件，8月开通网上投诉通道后，投诉数量明显增加。”张彦峰分析，投诉渠道的增加，投诉方式的便捷性，都在维护购房者权益方面，起到了很大的作用。

多种维权方式助力购房者

购房者遇到闹心的购房问题，该采用哪些方式维权呢?张怀文认为，购房者可以采取的维权方式是多种多样的，通常可以采取的方式有：一、用合法的方 式与开发商协商沟通。比如通过往来催告、函件、通知及当面沟通、磋商等理性方式来主张自己的权利。二、可以请求消协进行调解。三、向有关行政主管部门反 映、投诉。四、协商调解不成，可以通过诉讼、仲裁等司法程序解决。

“购房者要想更好的保护自身权益，应当努力做到防范在先、维权在后，争取把消费风险降到最低。”张怀文提醒道。他认为，购房者在购买房屋整个过 程中，还应当注意相关证据的固定与收集，只要证据充分，就可以在维权过程中争得主动地位。“千万不要采取过激行为，如果行为不当，可能要承担相应的责 任。”

据悉，目前河北省消费者协会房地产业分会投诉热线66180315已经为许多购房者解决了纠纷问题，消费者还可登陆“河北房地产在线维权”网站进行投诉，利用法律武器维护自己的合法权益。

房产烦心事大起底

据河北消费者协会统计显示，房产纠纷问题大部分比较集中。本报特选取购房纠纷中，比较典型的问题，请业内人士进行维权解答。

延迟交房：延迟交房的问题阻碍了购房者的安居梦，造成延迟交房的主要原因是什么?购房者如何应对?

谁阻碍了交房?

张怀文律师认为，开发商延期交房的原因有很多，除不可抗力(如洪水、地震、火灾、罢工、骚乱等)外，主要包括有以下几种：1、施工未完成或工程 未通过竣工验收; 2、水、电等市政配套工程未完成;3道路和环境建设未竣工;4、开发商对规划进行修改导致无法如期完工等。房子迟迟不交付，购房者的安居梦则无法实现。 “实践中，当出现迟延交房的情况后，开发商也许会找出一万个理由，但除了不可抗力或者购房合同中明确约定了免责事由外，其他情形均不能构成开发商不承担违 约责任的理由。”张怀文说道。

如何维权：

“在确定了开发商的违约事实后，购房者首先是应该按照双方的合同约定的违约条款向开发商主张权利。”张怀文对记者说道，他认为，如果双方没有约定，则可按相关法律条文规定的要求确定。

根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的17条规定，商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计 算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定 的因地段同类房屋租金标准确定。如果出卖人迟延交付房屋，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，购房者也可以请求解除合同的。

而对于拖延产权证的问题，张怀文认为，由于开发商原因造成的房产证拖延，应该由开发商承担违约责任。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权 属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建 成房屋的，自房屋交付使用之日起 90日;(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

“因此，对于单一开发商原因迟延办证，有合同约定的依据合同约定，无合同约定的依据上述司法解释的规定，购房者可以向出卖人主张权利，要求其承担相应的违约责任。”张怀文提醒购房者，在与开发商签订购房合同时，应特别注意合同中是否存在不利于购房者的约定。

开发商的行为如构成根本违约，购房者还可以解除合同。同时，如果开发商未经过规划部门的审批，购房者还可以向有关行政主管部门进行投诉，由行政机关追究开发商的行政责任。

房屋质量问题

窗门、墙柱、墙体、房面、地基等出现质量问题，是购房者收房时经常遇到的糟心事。为何房屋质量问题普遍存在?购房者享有哪些权益?购房者遇到这类问题时如何维权?

探因：

房屋质量问题，是购房者在维权中遇到问题较为集中的一个方面。张怀文认为，房屋质量问题成为“顽疾”的主要原因是多方面的。“主要包括住宅楼设 计上存在先天缺陷;开发商或者施工方为了追求利益最大化，成本控制的较低，存在偷工减料、以次充好、施工管理不严格的情况;当然还有有关主管部门质量监督 力度不够，监管不到位的情况等等。”主观和客观的双重打击，令房屋质量问题层出不尽。

质量问题汇总

据张怀文介绍，商品房质量问题通常可分为以下三种情形：第一，房屋主体结构质量不合格。第二，因房屋质量严重影响正常居住使用。第三，保修范围内的一般质量问题。

如何维权?

张彦峰接受记者采访时说，房屋质量问题可能在交房时就能发现，但更多的情况是交房时很难发现，等到业主入住以后才慢慢浮出水面，不同阶段出现房屋质量问题的不同处理：

(一)收房时发现房屋质量存在问题。如果收房时发现房屋主体结构质量不合格，或者认为房屋主体质量不合格经专业机构检验确实不合格的，购房人有权拒绝收房，并可以要求开发商解除合同及赔偿损失。

(二)购房人在装修入住后，如果出现质量问题，要确定该质量问题是房屋本身的质量问题还是装修的问题：

1、如果是装修的问题，在保修期内只能找装修公司维修并要求赔偿损失。

2、如果是房屋本身的质量问题，在保修期内，购房人首先向开发商提出要求维修，或者在自己维修完后，要求开发商承担全部的修复费用和因为修复而 给自身造成的合理损失。如果该质量问题经多次维修仍不能有效解决，并且影响到购房人的正常居住，购房人可以要求解除合同并要求开发商赔偿损失，这里的损失 包括装修的费用、房款的利息、损害的赔偿等。

在这里要提醒大家注意，入住以后出现质量问题应注意分清责任，保留证据。要求开发商保修时最好是书面提出，并让开发商予以确认，可作为以后诉讼的证据。